Тонкости договора аренды с ДГИ города Москвы

Хотите арендовать офис или помещение под магазин? Приготовьтесь много и утомительно общаться с ДГИ, десять раз перечитывать договор и, если упустите какие-то тонкости, — платить штрафы и неустойки. Город строго следит за своим недвижимым имуществом. Чтобы не тратить время на оформление и не разбираться с юридическими казусами, стоит найти юриста, который оказывает консультационную поддержку и защищает интересы собственников и арендаторов объектов недвижимости в спорах с Департаментом городского имущества города Москвы. Сокращенное название этой организации — ДГИ, она ведает арендой, выкупом, оценкой, освобождением, реконструкцией и сносом помещений и зданий, принадлежащих городу. Споры с ДГИ сложно разрешить без специальной юридической подготовки и опыта ведения таких дел.

Повод для обращения к юристу

Решив открыть свой бизнес, приготовьтесь к тому, что придется заново учиться и разбираться в законах и условиях договора. Департамент имеет множество поводов для начисления штрафов, изменения арендной платы, прекращения действия договора и других действий, способных подорвать бизнес арендатора. Во всех этих случаях для защиты собственных прав надежнее всего обратиться к опытному юристу, способному отстоять ваши интересы в суде или на досудебном этапе переговоров. Залогом успеха служит многолетний опыт и профессиональные связи адвоката (это можно проверить по отзывам и форумам в интернете). Он может заблаговременно спрогнозировать последствия действий или бездействия тех, кто пользуется арендованным имуществом города Москвы. Обратиться за профессиональной помощью стоит в следующих случаях:

• при заключении договора аренды для проверки всех положений и внесения замечаний по состоянию объекта;
• при начислении штрафов за несвоевременное внесение арендной платы или по иным причинам;
• при необоснованном повышении размера арендной платы;
• при отказе в праве выкупа помещения;
• при получении постановления об освобождении помещения;
• по иным вопросам, связанным с взаимодействием с ДГИ.

ДГИ Москвы занимается всеми вопросами, связанными с недвижимостью. Арендаторы нежилых помещений часто не готовы в тому объему условий и требований, который предъявляет к ним Департамент. В такой ситуации помощь юриста может понадобиться не только в суде, но и при подписании договора или иных действиях, производимых с помещением. В каждом случае не только требуется подготовить бизнес-план и собрать пакет документов, но и своевременно представить их в соответствующий кабинет. Задержки и ошибки приводят к серьезным финансовым потерям. Адвокат поможет сократить сроки оформления и станет на вашу сторону в случае возникновения споров с ДГИ.

Договор аренды — тонкости оформления

Многие проблемы у арендаторов возникают из-за того, что они невнимательно отнеслись к содержанию договора аренды и не выполнили все требования ДГИ. Форма договора разработана Департаментом, но это не означает, что любые изменения недопустимы. Прежде всего при аренде помещения необходимо тщательно оценить его состояние, уточнить необходимость ремонта инженерных коммуникаций и все обнаруженные проблемы или несоответствия с описанием объекта указать в договоре. Помните, что бизнес, связанный с ремонтом и строительством, доходен даже во время кризиса. Его прибыль обеспечивают те, кто занимается любым другим делом (торговля, услуги, медицина, посредничество) и закладывайте эту статью расхода в свой бизнес-план.

Важно: Если письменно не зафиксировать свои претензии, возможно не только взыскание штрафа, но и серьезные финансовые траты на ремонт помещения и коммуникаций.

По закону ремонт инженерных коммуникаций арендатор нежилого помещения или иного объекта недвижимости, принадлежащей городу Москве, делает за свой счет, а также следит за состоянием инженерных коммуникаций. Траты на подобный ремонт могут превысить размер годовой арендной платы. Избежать этого можно только в том случае, если удастся доказать что помещение было передано в аренду уже в ненадлежащем состоянии и выполнение требований ДГИ невозможно. В таком споре с ДГИ очень сложно победить без помощи профессионального юриста.

Совет юриста: Если соблюдать условия договора и обязанности арендатора невозможно по вине департамента, все выявленные нарушения надо тщательно фиксировать и безотлагательно сообщать о них в ДГИ.

Чего стоит ожидать при нарушении требований ДГИ?

При просрочке очередного платежа и ином серьезном нарушении условий аренды ДГИ может не только взыскать крупный штраф, но потребовать расторжения договора аренды. При этом арендатор будет выселен, но обеспечительный платеж ему не вернут и могут потребовать оплаты неустойки. Также не будет учтена стоимость выполненного ремонта, а если помещение окажется в плохом состоянии, обязанность по его приведению в надлежащий вид останется за выселенным арендатором.

Важно: ДГИ запрещает сделки в формате субаренды.

При заключении договора аренды можно получить разрешение на сделки с правом аренды. Это позволяет расширить охват целевой аудитории и привлечь какой-то сопутствующий бизнес-проект, который поможет увеличить количество клиентов. Например, для парикмахерской хорошим соседом станет булочная или зоомагазин, аптека. Департамент неохотно идет на такие условия и помощь юриста в согласовании сделок по продаже права аренды очень важна. Для закрепления такого права ДГИ должно выдать свое письменное согласие. Если разрешения нет, а арендатор сдал часть помещения еще кому-то, ему придется не только платить штрафы, но и освободить площадь без возврата внесенного обеспечительного платежа.

Окончание аренды

Если истекает срок аренды, предприниматель может столкнуться с тем, что ему придется внести скрытые платежи. Сверх арендной платы начисляются:

• плата за использование земли или доли земельного участка, на котором расположен объект;
• оплата эксплуатационного обслуживания;плата за услуги ЖКХ (очистка территории, вывоз мусора и т. д.);
• оплата капитального ремонта здания.

О своем намерении окончить аренду объекта недвижимости следует сообщить в ДГИ за 3 месяца до момента расторжения договора. При окончании отношений потребуется составить и подписать Акт приема-передачи помещения. Именно в этот момент могут вскрыться неприятные моменты, касающиеся ремонта или невыполненной оплаты скрытых платежей. Комментарий эксперта: Если срок аренды истекает согласно договору, также необходимо подписание Акта приема-передачи. Если акта нет, то договор считается автоматически продленным, а арендная плата продолжает взиматься. Споры с ДГИ могут возникнуть как во время аренды недвижимости, так и в момент прекращения договора. Для их разрешения в пользу арендатора приходится обращаться в суд. Юрист поможет не только правильно оформить документы, но и подать материалы дела в выгодном для арендатора свете. Профессиональная поддержка адвоката способна обратить любую ситуацию в вашу пользу, вам не придется тратить время и нервы на доказательство своей правоты. При умелом ведении дел, аренда помещений у городского департамента позволит накопить средства на открытие более крупного бизнеса. Имея такой багаж знаний, можно зарабатывать на недвижимости. Главное — точно соблюдать условия договора и учитывать все юридические тонкости и требования закона.