Как взять ипотеку в банке: инструкция и советы для новичков

Для начала разберемся, что же такое ипотека. Ипотека – это вид залога, в котором залогом выступает недвижимость, это недвижимость остается в пользовании должника. В случае не возвращения долга, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом или ипотекой.

Ипотека – один из наиболее доступных способов приобретения собственного жилья. Ведь оплата по частям, несмотря на переплату процентов, для некоторых категорий граждан является доступнее, чем покупка квартиры сразу и без привлечения кредитных средств.

В статье вы узнаете: как работает ипотека, что нужно для одобрения ипотеки, как подобрать оптимальные для вас условия ипотеки и об этапах процесса ее оформления.

Как выбрать ипотеку, какие есть условия предоставления

Прежде всего определитесь с необходимой суммой, которая нужна для покупки квартиры. Посчитайте, сколько денег вы сможете вложить разом в первоначальный взнос и сколько сможете отдавать ежемесячно в последующих платежах. Рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж был не более 30% от вашего дохода или общего дохода семьи. Так вы сможете делать досрочные погашения при удобных случаях. После всех этих подсчетов, узнайте, какие ипотечные программы предлагают банки в вашем городе. Это нужно для того, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант по сумме, процентам, сроку и другим важным условиям.

Дополнительная информация: Можно обратиться за помощью к ипотечным брокерам, если нужно помочь подобрать программу даже в том банке, которого нет в вашем городе. Далее вы можете проверить, есть ли у вас основания, чтобы участвовать в льготных программах. Это вполне реально. Например, в программе «Молодая семья». По ней государство может давать до 35-40% от стоимости жилья, но для участия вы должны соответствовать определенным возрастным критериям и статусу семейного положения. Однако участие в любых льготных программах отличается одним существенным недостатком – очередью, вы можете простоять в ней до нескольких лет. Поэтому рассчитайте потенциальную выгоду от участия в программе, учтите все плюсы и минусы, и решите, нужно ли вам это. Если решите брать ипотеку на общих условия, то внимательно изучите программы разных банков. Осень часто банки дают заем под меньший процент, если вы вносите большую сумму первоначального взноса. Для таких случаев можно взять потребительский кредит, чтобы внести первоначальный взнос. Да, какое-то время вам придется выплачивать два кредита, однако вы избавитесь от лишних процентов за ипотеку и в итоге окажетесь в плюсе.

ВНИМАНИЕ! В этом случае есть риски, потому что нужно заранее посчитать общую сумму займов, чтобы вы были уверены в том, что сможете ее осилить. Также в некоторых банках запрещено вносить платеж заемными средствами, будьте внимательнее и проверьте эту информацию заранее. Рекомендуется, подавать несколько заявок в разные банки одновременно. Ведь в каждом банке есть свои критерии для одобрения кандидата в заемщики. Так вы перестрахуетесь и не потеряете время на ожидание ответа по заявке, если вдруг в одном вам откажут. После того, как вы определились с банками, узнайте какие конкретные требования они предъявляют для ипотеки, а также какие необходимы для этого документы. Помните, что банк интересует прежде всего личность заемщика и предмет залога, поэтому будьте готовы ответить на эти вопросы четко и конкретно.

Требования к личности заемщика: кому вероятнее одобрят ипотеку

1. Возраст. Минимальный возрастной порог заемщика обычно совпадает – 21 год, а вот предельный возраст зачастую разница. Также существует «максимальный возраст, когда можно взять ипотеку» и «максимальный возраст на момент возврата кредита». Однако по этому критерию принимается все-таки индивидуальное решение, учитывая наличия подтвержденных доходов. Нужно помнить, что банки с опасением относятся к людям, которые часто меняют места работы.
2. Источник дохода. Банки в первую очередь банки смотрят на ваш источник дохода: либо это собственный бизнес, либо вы наемный работник. В первом случае банк воспримет ваш источник дохода как фактор риска, в приоритете конечно наемные сотрудники. Также может стать проблемой, если ваша профессия связанна с риском: сотрудники МЧС, полиции, каскадеры, цирковые артисты и другие.
3. Ежемесячный доход. Очень важный критерий, по которому банк оценивает потенциального заемщика. Если у вас есть дополнительные средства, это могут быть купленные акции или облигации, то это будет плюсом в вашу пользу. При участии в отдельных ипотечных программах банк будет обращать внимание на доходы не только вашей семьи в целом, но и доходы родителей и близких родственников. Это происходит, как правило, когда родственники привлекаются как поручители или созаемщики.
4. Кредитная история. Банк обращает внимание на то, как вы оплачивали прошлые задолженности, насколько пунктуально происходила оплата. Также учитывается количество просрочек, их сумма и длительность. ВНИМАНИЕ! Если смотрится кредитная история за 5 лет, то допустимы до 6 просрочек не более 30 дней длительностью и 1 не более 90 дней. Если вы никогда ранее не обращались за кредитами, то вы автоматически попадаете у банков в категорию «непонятный заемщик», это не смертельно, однако сумма кредита может быть урезана.

Какие бывают требования к предмету залога

Ликвидность – первое и самое важное, на что обращает внимание банк, то есть то, насколько быстро и за какую цену можно продать квартиру при необходимости. В зависимости от ликвидности квартиры банк решает: давать ли вам ипотеку под выбранную квартиру или отказать, потребовать ли участия созаемщика или поручителя или выдать кредит без их участия, а также принимает решение о сумме выдаваемого кредита.

Какие документы необходимы для оформления ипотеки

1. Паспорт с пометкой о регистрации, регистрация может быть временной, если нет постоянной прописки.
2. Второй документ подтверждающий личность на ваш выбор. Это может быть: загранпаспорт, военный билет, водительское удостоверение, СНИЛС и другие.
3. Справку 2-НДФЛ, налоговая декларация или справка по форме банка для предпринимателей
4. Трудовую книжку
5. А также документы по приобретенной квартире, если она будет в качестве залога: паспорт продавца, технический паспорт, кадастровый паспорт, правоустанавливающий документ, отчет о стоимости недвижимости, выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов и запретов на продажу квартиры
6. Документы по квартире, если она идет в залог и уже принадлежит вам: Выписка из ЕГРН (не старше одного месяца), отчет об оценке рыночной стоимости имущества (должен быть действителен в течении двух месяцев), технический паспорт, выписка из лицевого счета, подтверждение того, что в квартире нет зарегистрированных лиц. И согласие супруга на передачу квартиры в залог, если вы замужем/женаты.

Как работает ипотека: инструкция оформления

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

1. Прежде всего вам необходимо подать заявку в банк, указывая желаемую сумму и цель кредита. Также вы указываете, что планируете покупать: первичку или вторичку, или же вы вообще берете кредит на рефинансирование, а квартиру оставляете в залог. Советуем серьезно отнестись к этому пункту, потому как если произойдет ошибка уже на этом этапе, в последующем придется пересматривать всю заявку, чтобы получить одобрение.
2. Далее банк рассматривает личность заемщика, его кредитную историю и все предоставленные документы. О критериях и требованиях к личности заемщика было написано выше. Если банк убеждается в том, что клиент в состоянии вносить ежемесячные платежи вовремя, то он одобряет кредит.
3. После одобрения заемщик ищет объект недвижимости в новостройке или на вторичном рынке, в зависимости от его первоначальной цели.
4. Как только клиент выбрал недвижимость, он предоставляет в банк документы на нее.
5. В случае одобрения сделки, продавец и покупатель подписывают договор. Формально чаще всего расчет происходит на этом этапе: покупатель закладывает деньги в ячейку или на счет, но фактически доступа к деньгам у продавца пока еще нет.
6. Далее банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. При регистрации обременения оформляется закладная. Закладная – это ценная бумага, владелец которой имеет право стать собственником заложенного имущества или продать это имущество и погасить долг заемщика. Все документы заемщик сдает в Росреестр, кроме закладной, она остается у банка.
7. Вот теперь после оформления всех документов продавец получает доступ к деньгам пока клиент не погасит долг.
8. Как только заемщик погашает кредит, банк возвращает закладную.
9. Если в какой-то момент клиент перестает платить, банк выставляет недвижимость на продажу. Покупателю должник в итоге продаст квартиру. Вырученные деньги идут на погашение кредита, остаток может остаться у заемщика.

Это бесспорно упрощенная схема, потому что в ипотеке, как и в любом банковском продукте, много своих нюансов. А условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например: от того, первичное или вторичное жилье покупает заемщик, от того, что именно покупается – квартира, апартаменты или частный дом, от вида занятости клиент, работает ли он по найму или же он предприниматель.

Дополнительная информация: Выбирать банк рекомендуется очень тщательно, для этого можно взять лист бумаги и расчертить его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Далее заполняете таблицу из тех банков, условия которых на первый взгляд показались вам наиболее интересными. А затем сравниваете. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия, определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.

Сроки оформления ипотеки

Сроки оформления ипотеки зависят полностью от конкретного банка. Также нужно знать, что весь срок делится на определенные периоды, который в свою очередь длятся по-разному. В каждом банке свой регламент в отношении их длительности. Минимальный срок рассмотрения заявки составляет 1-2 недели, но может затянуться и на пару месяцев. Почему так долго? В этот период банк должен проверить вашу платежеспособность и оценить свои риски в выдаче вам кредита. После одобрения вашей кандидатуры, начинается период поиска и подбора вариантов квартир, который осуществляете уже вы в течении 3-4 месяцев. Если вы найдете подходящий вариант раньше, и банк одобрит его, вы сможете начать оформление сразу. Далее идет период подготовки всех необходимых документов, в среднем он занимает 3-7 дней. После сбора и предоставления банку всех документов, он начинает их анализировать, занимает это от 1 до 5 дней, после чего выносится вердикт. За этим периодом следует оформление кредитного договора купли-продажи и договора страхования, которые занимают от 1 до 2 дней. В случае, если требуется удостоверение сделки через нотариус, то срок может увеличиться еще на 2-4 недели. Потому как не во всех населенных пунктах можно попасть к нотариусу в день обращения, иногда это затягивается на несколько недель. После нотариального удостоверения происходит регистрация права собственности и ипотеки. В зависимости от формы договора: простой письменной или нотариально удостоверенной и места подачи документов: Росреестр или МФЦ, придется еще потратить от 3 до 7 рабочих дней. В итоге получается приличный отрезок времени, поэтому не стоит затягивать с процедурой оформления, а стараться как можно быстрее уладить все формальные дела.

Преимущества ипотеки:

1. Ипотека предоставляет возможность купить жилье, не имея всей необходимой суммы за раз
2. Вы можете сделать ремонт по своему вкусу, не спрашивая ни у кого разрешения, так как это будет не съемная квартира
3. Ипотечный кредит – это отличная возможность зафиксировать цену на ваше жилье. Когда все вокруг будет дорожать, ваша квартира будет стоять в цене на месте
4. Ипотечная квартира сама экономит или зарабатывает деньги. Если заемщик вселится в нее сам, то сэкономит на аренде. Если сдаст кому-то другому – получит оплату. Цена аренды может расти, а платеж по кредиту остается прежним

Недостатки ипотеки:

1. Долговременность ипотеки. Зачастую ипотека берется на долгие годы или даже десятилетия. Если в какой-то момент заемщик потеряет работу и не сможет платить, то банк может легко забрать квартиру
2. Большие переплаты. Например, кредит под 10% на 5 лет выйдет вам в переплату почти в полтора раза
3. Расходы на страховку. Кроме первоначального взноса понадобятся деньги на страхование квартиры, а также на страхование самого заемщика. Если заемщик откажется от страхования своей жизни и здоровья, то процентная ставка по кредиту вырастет.
4. Продать ипотечное жилье по собственной инициативе можно только с разрешением банка. Кроме того, продавать придется из-под залога, а это сложнее.