Инвестирование в недвижимость дает возможность не только сохранить капитал, но и заметно приумножить его. Важно и то, что вклад доступен для всех, у кого имеется достаточная сумма. Преимущества инвестирования: • Возможность заработать от вклада в строительство – продать уже готовый объект по высокой цене. • Недвижимость может дорожать с годами, если этому способствует ряд факторов. Купив ликвидное жилье сегодня, есть возможность продать его заметно дороже через несколько лет. • Спрос на ликвидное жилье всегда есть у съемщиков. Поэтому это возможность еще получать пассивный доход от аренды. • Жилье лишним не бывает. Даже если купленная недвижимость не принесет особой прибыли, то ее в перспективе можно подарить детям или внукам.
Общий экономический спад в стране в немалой степени повлиял на строительную отрасль: снизился объем возводимой недвижимости и реальная стоимость квадратного метра. До кризиса, в 2014 году, в России возводилось 84.2 млн кв. метров жилых объектов. А уже в 2017 году показатель составил 79.2 млн «квадратов». Кризис принес проблемы застройщикам. В 2016 году банкротилась каждая 5 компания. Остались сегодня только крупные и прибыльные застройщики, и их процент растет, что говорит о большом числе завершенных проектов. Хотя и сегодня проблема не исчезла. В этом году многие застройщики после сдачи объекта не стали начинать работу над новым из-за неуверенности в стабильности в будущем.
Что дал 2018 год?
Доходы граждан падали, поэтому они ориентировались больше на жилье меньшей площади, т. е. на то, что могли себе позволить. Поэтому отмечается снижение площади квартир в новых новостройках. Также отмечается, что по стране экономическая обстановка отличается. Если в среднем спад числа возведенной жилой недвижимости составляет 2%, то в некоторых регионах этот показатель составляет все 25%. По сути, средняя стоимость квадрата по стране увеличилась. Есть мнения, что это во многом из-за элитных домов, которых не так много, но стоимость их намного выше, чем в сегменте «эконом». С 2014 года по 2017 рост цены квадратного метра составил примерно 10%. Хотя, если учесть высокую инфляцию за этот же период (36%), то о реальном росте цен говорить не приходится. Главное событие года – изменение в законодательстве. ФЗ-214 регулирует механизм строительства недвижимости на первичном рынке. Финансирование строительства подавляющего числа новостроек идет за счет ДДУ. Т. е. это то самое долевое строительство, когда граждане приобретают жилье еще в несуществующем доме. Данная схема очень популярна: граждане могут купить квартиру как на стадии «котлована», так и в ходе строительных работ. Грубо говоря, люди вкладывают деньги в строительство, передавая определенную сумму застройщику, а потом получают уже готовое жилье согласно ДДУ. Стоимость квадратного метра зависит от стадии строительства. Если вырыт только котлован под будущую многоэтажку, то цена может быть даже на 50% ниже текущей рыночной. Далее стоимость будет расти по мере возведения дома примерно на 3% каждый квартал. Есть возможность найти вариант на стадии готовности 2-3 этажей и купить квартиру примерно на 30% дешевле. Если учесть, что в среднем строительство длится 2-3 года, то прибыль от инвестирования долго ждать не придется. Не нужно забывать о рисках, ведь было масса случаев со срывом сроков сдачи объекта в эксплуатацию и остановке строительных работ. Однако в 2018 году были приняты изменения в законе, защищающие права дольщиков.
Как начать инвестировать?
Ужесточается банковский контроль над счетами застройщиков. К примеру, банк имеет право заблокировать подозрительную транзакцию. Компании запрещается по одному разрешению возводить несколько объектов. Одно разрешение – один дом. Более того, в строительство застройщики обязаны вносить не менее 10% от проектной стоимости объекта из своего кармана. Принимать инвестиции граждан сегодня могут только компании старше трех лет и уже построившие больше 10 тыс. кв. м жилой недвижимости. С лета 2019 года застройщики смогут также привлекать инвестиции дольщиков по ДДУ, то не смогут использовать эти средства до момента сдачи объекта в эксплуатацию. А это уже должно повлиять на рост стоимости недвижимости в перспективе. Во-первых, останется меньше компаний, способных работать по ДДУ. Только компании со «стажем» и крупным капиталом останутся на рынке, что, по сути, должно привести к уменьшению предложения. Спрос же заметно падать не должен, что и приведет к увеличению стоимости жилья на первичном рынке. Во-вторых, многие застройщики будут вынуждены привлекать кредитные средства для ведения работ, так как средства дольщиков использовать сразу будет нельзя. Все знают, что кредит – процентная переплата. Даже по сравнительно небольшой ставке строительная компания в виде процентов переплатит около 10-15% за время ведения строительства. В-третьих, привлечение денег на ранних этапах строительства для девелоперов становится не совсем выгодным. Поэтому большая часть квартир будет продаваться уже в готовом виде. Вывод: такая инновация через пару лет устранит проблему с обманутыми дольщиками. Также эти новшества в регулировании строительной отрасли, скорее всего, приведут к росту стоимости недвижимости. Поэтому, если вложить в строительство сегодня, то в дальнейшем можно хорошо заработать за счет такого инвестирования.
Прогноз на 2019 год
Выше говорилось, что изменения в законодательстве приведут к росту цен на первичном рынке недвижимости. Еще на цену могут повлиять: • Уровень инфляции. • Расходы застройщиков. • Доходы населения. • Ипотечный рынок С доходами все ясно: если они падают, то и люди не спешат покупать свое жилье, что влияет на спрос. Однако есть ипотека, которая в последний год как раз стала драйвером роста спроса. Дело в том, что летом этого года ставка по ипотеке достигла минимума и спровоцировала граждан на оформление кредита. Сейчас сложно спрогнозировать процент по ипотечному кредиту. ЦБ второй раз за год повысил ставку рефинансирования, а это может привести к росту ставок по кредитам, соответственно, к уменьшению числа потенциальных заемщиков. С другой стороны имеются программы с субсидиями. К примеру, материнский капитал (который можно направить на оформление ипотеки), «детская» ипотека, программа «Молодая семья» и др. Все это в определенной степени должно поддерживать спрос на жилье. Важно понимать, что точный прогноз никто не даст. Разные Министерства и ведомства прогнозируют только макроэкономические показатели, влияющие косвенно на рынок недвижимости. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования прогнозируют рост стоимости квадратного метра на 2-3% ежегодно до 2025 года. Т. е. если верить экспертам и принять, что инфляция продолжит держаться на уровне 4%, то каждый год жилая недвижимость в среднем будет дорожать на 6.5%. Участники рынка тоже имеют свое мнение. Многие считают, что мелкие застройщики вообще покинут рынок, что приведет к монополизации. Оставшиеся крупные компании будут отказывать от долевого строительства, предпочтя продавать уже готовые квартиры, так как это приносит больше денег. Отказ от эскроу-счетов приведет к необходимости активного привлечения кредитных денег, а это влияет на итоговую стоимость жилья. Эксперты из Группы «Эталон» считают, что к 2020 году жилье в Москве подорожает на 20%. В консалтинговом центре «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что в 2019 году рост цены квадрата будет из-за увеличения НДС до 20%. А уже после продажи объектов «по старым правилам» ожидается более активный рост стоимости жилья. Это начнется примерно с 2020 года. Итог: за рост стоимости жилой недвижимости пока больше факторов, хотя прогноз – априори неточный показатель. Это нужно всегда помнить. Если верить данным прогнозам, то инвестирование сегодня принесет большие деньги через 2-3 года. Допустим, инвестор находит объект у надежного застройщика, который принимает вклады по ДДУ, предлагая купить квадратный метр на начальных стадиях строительства на 30% дешевле, чем на рынке. Грубо говоря, если квадрат стоит сегодня 100 т. р., то застройщик продает его за 70 т. р. Инвестор покупает квартиру в 50 кв. м за 5 млн рублей, подписывает договор. Допустим, через 2.5 года новостройка готова, т. е. инвестор получает свою квартиру. По прогнозу за эти 2.5 года квадратный метр должен подорожать примерно на 17-18%, т. е. готовая квартира на рынке уже стоит примерно 8 250 000 р. Если учесть, что вкладывал инвестор в строительство 5 млн руб., то его выручка после продажи данного жилья составит 3.25 млн рублей. Это неплохо за такой короткий срок даже с учетом инфляции.
Вместо вывода
Давление санкций и неустойчивый рубль заботит инвесторов. Они сегодня высказываются «за» инвестирование в жилую недвижимость. Это не только сохранит капитал, но и даст возможность неплохо заработать. И рост стоимости жилья ожидается.
