Ипотечное кредитование жилья в новостройке

Покупка новостройки в ипотеку привлекает молодые семьи с двумя и более детьми благодаря действию программы субсидирования жилья в кредит. Но первичный рынок интересен не только тому, кто обзаводится квадратными метрами при поддержке государства. По данным ВЦИОМ, 45% россиян нуждается в улучшении жилищных условий, причём большинство выбирает новые квартиры вместо ветхой «вторички» возрастом 30-50 лет и больше.

Преимущества и недостатки жилья в новостройке

Квартира — дорогая покупка, часто совершаемая один раз в жизни. Обзаводясь новым жильем, логично взвесить все «за» и «против» перед заключением сделки купли-продажи в ипотеку. Залоговое жильё продается, если не устраивает собственника, но процедура занимает время. Бывший собственник после продажи закрывает ипотеку на свое имя, но теряет в деньгах.

Положительные стороны

Банковские льготы и бонусы — не единственная причина покупки жилой недвижимости в новостройке:

• жилплощадь на стадии строительства дешевле аналогичной со вторичного рынка. Разница в цене достигает 30%;
• цена квадратного метра однородна, зависит от стадии завершения строительства и некоторых других параметров;
• возраст квартиры составляет время, необходимое на строительство многоэтажки, покупатель становится первым собственником;
• дома строятся по новым технологиям из современных, экологически чистых материалов;
• удобная планировка помещений, возможность купить жилплощадь со свободной планировкой;
• социальная однородность соседей по дому, жилому массиву;
• квартиры разной планировки — от малогабаритных до двухуровневых;
• большое количество предложений от разных застройщиков;
• хорошее состояние коммуникационных и инженерных сетей;
• жилой квартал застраивается детсадами, больницами, магазинами, паркингом в шаговой доступности;
• дополнительные опции покупателю — видеонаблюдение, охрана.

При оформлении квартиры в новостройке покупатель получает юридическую чистоту сделки. Документы на жильё находятся у застройщика, единственного владельца новостройки, а сделку сопровождает сотрудник банка. Перед покупкой застройщик подготавливает бумаги, поэтому сделка проходит быстро.

Отрицательные стороны

Прежде чем купить новостройку в ипотеку, следует подумать о возможных рисках. Да, покупка в недостроенном доме у застройщика юридически чиста, но строительная компания может оказаться неблагонадежной и не довести строительство до конца. Кредитные организации стараются минимизировать риски при кредитовании ипотеки, работая с надежными застройщиками, но строительная компания может неожиданно испытать финансовые трудности и перевести объект в недострой. Также заёмщик может столкнуться с долгостроем, долгое время ожидая завершения строительства и передачи прав на жилище. Инфраструктура жилого массива на момент продажи готовых квартир находится на стадии организации её функционирования. Пройдут месяцы или годы, прежде чем удастся воспользоваться всеми благами обустроенного района. Среднее время завершения работ по налаживанию инфраструктуры жилого квартала составляет 1-2 года. То же самое касается инженерных сетей, которые в первое время работают нестабильно и требуют наладки. Новые квартиры в многоэтажном доме предлагаются с черновой и чистовой отделкой, но покупатель часто заказывает ремонт и дизайн интерьера по собственному вкусу за свой счет. При вселении сразу нескольких жильцов постоянный ремонт будет приносить шум и пыль соседям, вызывая недовольство. Продолжение строительства жилого комплекса под окнами тоже приносит неудобства, особенно семьям с маленькими детьми или старикам.

Банковское кредитование на покупку нового жилья

Купить новостройку в ипотеку можно в рассрочку у застройщика и за наличность, взяв в банке кредит под залог недвижимости. Кредитные организации охотно выдают ссуды под залог нового жилья, причем под меньший процент в сравнении с кредитами на жилище со вторичного рынка. Некоторые кредиторы работают со льготными категориями граждан, предоставляя им особые условия кредитования. К таким категориям относятся молодые семьи, многодетные семьи, военные — все те, кто вправе воспользоваться программой господдержки ипотеки.

Общие условия ипотечного кредитования физлиц

Для граждан, не входящих в льготные категории, предусматриваются ставки по ипотеке в среднем 9-11% с первоначальным взносом 10-20%. Тщательный анализ кредитных предложений в нужном регионе позволит найти и меньшую ставку, в частности, в учреждениях, предлагающих льготные программы на первичное жилье ввиду конкуренции. Крупные банки предлагают выгодные проценты и бонусы априори. Одним из таких бонусов считается снижение размера ставки по кредиту относительно увеличения количества квадратных метров, покупаемых в новостройке. Чем больше по площади покупаемая квартира, тем меньше ставка по кредиту на нее. Газпромбанк, ВТБ, Тинькофф предлагают рефинансирование ипотечного кредита с процентной ставкой от 8,5% в недостроенном доме, переманивая клиентов у конкурентом более выгодными условиями.

Условия для семей с несколькими детьми

На смену «Молодой семье», вызвавшей бум на первичном рынке недвижимости, пришла реформированная программа господдержки ипотечного жилищного кредитования. Согласно новым правилам субсидирования семья, родившая второго или третьего ребенка, вправе купить квартиру в новостройке, ипотека которой субсидируется федеральным бюджетом. Ставка по льготному кредиту устанавливается на уровне 6% годовых, а разницу в реальной и устанавливаемой банковской ставке государство компенсирует за свой счет. Первоначальный взнос установлен в размере 20% от стоимости покупаемого жилья. Претендовать на поддержку могут семьи, в которых рождается второй и последующие дети с 1 января 2018 до 31 декабря 2022 года. Срок субсидирования при рождении второго ребенка составит 3 года, а третьего — дополнительно 5 лет. Исправления в постановлении о субсидировании ипотеки позволили получить льготы семьям с 4-мя и более детьми. Поддержать госпрограмму решились 46 банков, включая Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, но размер ссуды на жилье различается в зависимости от региона покупки. Наибольший размер ипотечного кредита с господдержкой составляет 8 млн. рублей для Москвы и области.

Порядок оформления новостройки в ипотеку

Покупка новостройки в ипотеку осуществляется двумя способами:

• поиск застройщика, выбор доли, заключение акта брони на жилье и обращение в банк, с которым работает строительная организация;
• подбор банка, оформление заявки на ссуду, последующий выбор застройщика из предлагаемых банком, выбор доли и оформление бумаг.

Порядок покупки новостройки и оформления в собственность одинаков для всех граждан с небольшими исключениями для отдельных категорий. Инструкции по оформлению кредита получаются у сотрудника банка, которому подается заявка. Каждый банк требует свой перечень справок, но в целом он представляет собой удостоверение личности, договор долевого участия, технический паспорт квартиры и справку, подтверждающую доходы. Дополнительно предоставляются копии всех документов и квитанция об уплате госпошлины.

Порядок оформления для семьи с детьми

Льготные категории населения по программе господдержки семей с несколькими детьми оформляют ипотеку так:

• предоставляются стандартные справки и документы, включая свидетельство о рождении детей;
• подается заявление на кредитование по программе господдержки;
• оформляется ипотека с процентной ставкой 6%;
• банк передает пакет бумаг на субсидирование в АИЖК.

Семья с детьми может рефинансировать действующую ипотеку, взятую в 2017 году по программе «Молодая семья», для чего:

• подается заявление о рефинансировании в банк с подтверждением рождения детей;
• банк составляет дополнительное соглашение по ипотечному кредиту;
• банк получает государственную субсидию после подписания соглашения.

После окончания срока субсидирования ипотеки семья оплачивает кредит согласно установленной банком ставки, но не превышающей на 2% сверх установленных 6% на срок субсидии.

Дополнительные расходы при покупке новостройки

Переплаченные проценты по ипотеке — не единственная статья расходов, которые несет собственник нового жилья. Некоторые банки рассматривают заявку на кредит платно. Услуги профессионального оценщика при залоге жилья также стоят денег, а доверять штатному сотруднику банка при оценке не стоит. Страхование заложенной жилплощади также дорогостоящее, минимум 1% стоимости квартиры, причем деньги придется отдать вперед, а затем оплачивать страховку ежегодно в том же размере. Все документы оформляются нотариально, а оплачивает специалиста покупатель. Банки охотней работают с ипотечным кредитованием новостроек, о чем свидетельствует рост покупок жилья на первичном рынке недвижимости. Кредиторы снижают процентную ставку на ипотеку, а конкуренция в сегменте приводит к выгодным льготным программам и бонусам, предлагаемых банками и рассчитанных на привлечение новых клиентов.